Czy osoby inwestujące w nieruchomości mają się czego obawiać w kontekście pandemii i związanego z nim kryzysu gospodarczego? Jaka prognoza dotyczącą inwestycji w mieszkania przeznaczone na wynajem jest najbardziej prawdopodobna?
Obecnie – wiosną 2020 roku – żyjemy w zamrożeniu, sytuacji absolutnie nieprzewidywalnej i nietypowej. Nic dziwnego, że snujemy liczne domysły, również te dotyczące inwestycji w nieruchomości. Warto jednak uzbroić się w zdrowy rozsądek i rozważyć wszystkie opcje na podstawie faktów, a nie emocjonalnego podejścia. W końcu chodzi o finanse, a te z uczuciami nie idą w parze.
Każdy potrzebuje dachu nad głową
Jeszcze do niedawna prognozy dla rynku nieruchomości były bardzo optymistyczne. Rok 2020 miał być prawie tak samo dobry jak 2019. I nagle wszystko się zmieniło. Przez pandemię COVID-19, a właściwie z powodu przymusowej izolacji, tracą prawie wszystkie branże – również rynek nieruchomości. Jak zatem może wyglądać sytuacja w 2020 roku?
Nie dysponując szklaną kulą, pozostaje nam oprzeć się na faktach i w oparciu o nie spróbować ustalić możliwy scenariusz na przyszłość. W czasie epidemii i w pierwszych miesiącach po niej należy się zapewne spodziewać ograniczenia wydatków związanych z potrzebami, które wykraczają poza te najważniejsze. Jednak dach nad głową jest potrzebą podstawową! A to dobra wiadomość dla osób wynajmujących nieruchomości długoterminowo.
– Jeżeli kupiłeś mieszkanie w dużym mieście, gdzie zawsze będzie więcej pracy niż w mniejszych miejscowościach, to o ciągłość najmu możesz być spokojny. W takiej sytuacji wynajmujący, którzy planowali zakup mieszkania, mogą odłożyć te plany na jakiś czas, a Ty możesz liczyć na dłuższy najem. Każdy przecież musi gdzieś mieszkać – mówi Marta Bocheńska-Pachuta z firmy Baransu, zajmującej się zakupem i przygotowywaniem nieruchomości na wynajem na zlecenie klientów.
Poza tym na odłożenie decyzji o zakupie własnego mieszkania wpłyną też w znacznej mierze trudności z uzyskaniem kredytu. Banki mogą zaostrzyć kryteria, zwiększając wymagany udział własny i wysokość minimalnych dochodów niezbędnych do otrzymania pozytywnej decyzji kredytowej. A to oznacza, że mieszkania na wynajem będą potrzebne.
Dobry produkt zawsze się obroni
Choć może to zabrzmieć okrutnie, to jednak – pandemia stanowi idealne kryterium weryfikacyjne dla wszystkich, którzy już kupili mieszkanie z przeznaczeniem na wynajem długoterminowy. Pierwsza i najważniejsza sprawa to lokalizacja.
– Kawalerka w centrum Warszawy prawie nigdy nie będzie stała pusta. Może będzie trzeba zmniejszyć czynsz, a może jedno mieszkanie będzie zamieszkiwać więcej osób, ale szanse na jego wynajem są zdecydowanie większe, niż w przypadku kilkupokojowego mieszkania w małym miasteczku – uważa Marta Bocheńska-Pachuta.
Kolejna sprawa to relacje z najemcami. Jeśli dobrze ich wybraliśmy, to jest szansa, że pozostaną z nami na dłużej. Mieszkania w centralnych dzielnicach wynajmują często osoby pracujące np. w korporacjach czy bankach, a więc głównie ci, którzy chcą mieć dobry dojazd do pracy w centrum. Pracownicy najbardziej poszukiwanych branż – informatycy i inżynierowie zostaną najpewniej najmniej dotknięci kryzysem. Dobrze zatem wiedzieć co nieco o życiu zawodowym wynajmujących i takie pytania zadawać jeszcze przed podpisaniem z nimi umowy.
Jeśli między właścicielami nieruchomości a najemcami istnieje dobra komunikacja, to jest szansa, że o ewentualnych kłopotach z pracą dowiesz się wcześniej. Będzie czas na przygotowanie oferty lub dyskusję o wysokości czynszu. Nawet, jeśli będziesz musiał go obniżyć, to nie pozostaniesz z niczym. Jeżeli kupiłeś dobre mieszkanie w dobrej cenie, to pomimo zmniejszonego wpływu z najmu zarobisz np. nie 8%, a 4%, co nadal oznacza wyższy zysk niż z lokaty bankowej.
Kto straci na nieruchomościach?
Przejdźmy teraz do możliwych negatywnych konsekwencji kryzysu spowodowanego pandemią. Pierwszą już przedstawiliśmy. To ewentualne mniejsze zyski, spowodowane koniecznością obniżenia czynszu.
Druga to wzrost liczby mieszkań na rynku. Osoby, które stawiały dotychczas na najem krótkoterminowy, przerzucą się raczej na opcję długoterminową. Jako, że mniejsze fundusze i strach przed chorobą spowodują zapewne znaczne zmniejszenie ruchu turystycznego, „krótkoterminowcy” zauważą spadek liczby rezerwacji. Poza tym przekształcenie mieszkania z jednej formy na drugą jest bardzo łatwe, więc dość szybko na rynku pojawi się większa konkurencja. Dojdą nowe mieszkania w korzystnych lokalizacjach i cenach.
Trzecia sprawa to problemy inwestorów, którzy chcieliby kupić mieszkanie na wynajem. Jako że część starych klientów może mieć trudności z utrzymaniem regularnej spłaty kredytów, a banki będą musiały podjąć działania celem regulacji zobowiązań (nawet kosztem ustępstw), to możemy się spodziewać, że nowi kredytobiorcy nie otrzymają łatwo pieniędzy na inwestycje. Obostrzenia będą duże, a zdolność kredytowa zainteresowanych stopnieje. Jednym słowem, o kredyt może być trudniej.
Procedury kredytowe mogą trwać dłużej niż przed kryzysem. Obecnie są praktycznie wstrzymane ze względu na ograniczenia w poruszaniu się, a praca bardzo wielu pracowników z domu nie ułatwia funkcjonowania żadnego banku. Wykonuje się tylko czynności najważniejsze, zapewniające przetrwanie instytucji. Dlatego należy oczekiwać, że kupujący znacznie dłużej poczekają na decyzję kredytową, a sprzedający – na uzyskanie niezbędnych zaświadczeń.
Jak zmienić kryzys w okazję?
Jeśli planowałeś zakup nieruchomości, w szczególności za gotówkę, to mówiąc krótko – „kupuj, gdy leje się krew”. Choć niczego nie można być pewnym, to jednak istnieje duże prawdopodobieństwo, że ceny mieszkań spadną, podaż będzie większa od popytu i o atrakcyjne mieszkanie w dobrej lokalizacji będzie zdecydowanie łatwiej.
Pamiętaj, że dobry produkt – w naszym przypadku mieszkanie do najmu – zawsze się sprzeda. W lepszych czasach za więcej, w gorszych za mniej, ale zawsze gwarantuje przypływ pieniędzy. Skoro ludzi nie będzie stać na zakup, będą wynajmować. Wynajmować co? Twoje mieszkanie!
A jeśli już masz mieszkanie, które dopiero zamierzasz przeznaczyć na wynajem? Przeczekaj kwarantannę (nawet z zaciśniętymi zębami) lub spróbuj wystawić ofertę wynajmu, ale w niższej cenie. Przede wszystkim jednak przyjrzyj się swojemu produktowi. Może czas przestoju warto wykorzystać na jego uatrakcyjnienie? Dokładnie je posprzątaj, wynieś wszystkie niepotrzebne rzeczy, odmaluj, wymień zniszczone lub bardzo przestarzałe sprzęty.
– Dobrym pomysłem może być homestaging. Atrakcyjne elementy wyposażenia wnętrza bez trudu znajdziemy i zamówimy przez internet. Jeśli chcemy współpracować z architektem lub projektantem, większość szczegółów uzgodnimy zdalnie. Ewentualnie możemy zdecydować się na samodzielne przeprowadzenie małego remontu. Na koniec warto wykonać dobre, naprawdę dobre zdjęcia – podpowiada właścicielka Baransu. – Na wynajęcie być może będzie trzeba trochę poczekać, ale dzięki odpowiedniemu przygotowaniu, twoje mieszkanie będzie stanowiło atrakcyjną ofertę – dodaje.
Jakie z tego wnioski? Nieruchomości to wciąż najlepsza możliwa opcja inwestycyjna. Zyski z dobrego produktu są czasem wyższe, czasem niższe, ale zawsze pewne. W przeciwieństwie do giełdy, gdzie należy spodziewać się ogromnych spadków i wycofywania kapitału, zapotrzebowanie na nieruchomości w dłuższej perspektywie zawsze jest stałe.
Po kilkumiesięcznym szoku i fazie niepewności – jeśli pandemia zostanie opanowana i nie pojawi się inne zagrożenie – za około rok wszystko powinno wrócić do normy. A przecież ostatnio „normą” był rynek bardzo dobry dla sprzedającego.
Na razie jednak trendy się odwróciły. Teraz to kupujący będą dyktowali warunki i w najbliższych miesiącach ceny nieruchomości mogą spadać. Zatem kupujący mieszkania na wynajem, szczególnie Ci dysponujący gotówką, mogą powoli zacząć rozglądać się za okazją.
Nie ma wątpliwości, że czytanie wpływa w znaczącym stopniu na nasz umysł. Choć statystyki nie są pozytywne i pokazują, że coraz więcej osób zamiast papierowej lektury wybiera Internet jako podstawowe źródło informacji, bez wątpienia to właśnie czytanie książek pogłębia zasób słownictwa, uczy ortografii, interpunkcji, pozwala na dogłębne poznanie problemu, poszerza wiedzę. Czasami wystarczy kilka minut dziennie, by w ciągu roku przeczytać wiele wartościowych książek.
Czytanie wzbogaca słownictwo, co znacznie pomaga w opisywaniu swoich uczuć i myśli. Ludziom często umyka jakiś wyraz lub chcą coś powiedzieć, ale nie potrafią ubrać tego w słowa. Na szczęście można nad tym pracować, a czytanie jest najlepszym ćwiczeniem. Warto czytać książki zarówno podczas nauki czytania, jak i wtedy, kiedy ta umiejętność została opanowana do perfekcji. Poza tym dobrze jest zwrócić uwagę na dzieła wybitnych, polskich i zagranicznych pisarzy, którzy są prawdziwymi mistrzami we władaniu języka.
Czytanie książek to także doskonała stymulacja dla mózgu. Czytając, tworzymy w głowie obrazy, łączymy nową wiedzę z tym, co już jest nam znane. Podczas czytania lektury, neurony są nieustannie zmuszane do wysiłku, co przekłada się na lepszą pamięć.
Dlaczego warto czytać książki? Czytanie działa uspokajająco. Jeżeli wybierzesz książkę, która naprawdę Cię interesuje, stres dnia codziennego odejdzie w zapomnienie. Książki biznesowe czy poradniki warto czytać rano. Natomiast wieczorem, przed snem wybieraj powieści — ułatwi Ci to zasypianie.
Ludzie, którzy czytają, są mądrzejsi. Nie bez powodu mówi się o kimś, kto posiada wartościową wiedzę, że jest „oczytany”. Książki pozwalają na poprawę wielu aspektów swojego życia — od biznesu, poprzez relacje z innymi, po psychologię. Warto czytać książki, ponieważ to właśnie lektura sprawia, że człowiek poszerza swoje horyzonty i staje się jeszcze bardziej inteligentny.
Książki potrafią zainspirować. Czasami znajdujemy się w takim punkcie swojego życia, że nie wiemy, w którą stronę warto pójść. Dlaczego warto czytać książki? W lekturze może zainspirować wszystko — postawa głównego bohatera, odwiedzane miejsca, podejmowane decyzje, aktywności.
Czytanie książek rozwija wrażliwość na sztukę i na innych ludzi. Ludzie, którzy czytają, 3 razy częściej odwiedzają muzea, a 2 razy częściej sami malują, piszą lub fotografują. Dzięki książkom rozwija się także empatia. Angażujemy się w fikcję literacką i potrafimy postawić się na miejscu drugiego człowieka, a także go zrozumieć.
Książki wpływają także na większe zdolności analityczne. Osoby, które czytają kryminały, wymagające rozwiązywania zagadek, analizowania faktów, stawiania tez, rozwijają w sobie zdolność krytycznego i analitycznego myślenia. W tym przypadku szczególnie polecamy klasyki polskich kryminałów. Pamiętaj, że warto czytać książki już od najmłodszych lat, aby zauważyć pozytywny wpływ czytania w dorosłym życiu.
Częstsze sięganie po lekturę to także rozwijanie własnego stylu. Warto wybierać książki uznanych pisarzy, dzięki którym nauczymy się poprawności gramatycznej oraz ortograficznej. To jedna z najważniejszej korzyści, wynikającej z czytania książek, którą z pewnością doceni każdy dorosły, który już jako dziecko namiętnie czytał książki.
Dzięki czytaniu możemy postawić się w różnych sytuacjach i wyobrażać sobie, co zrobilibyśmy na miejscu bohatera. Otwieramy się tym samym na nowe doświadczenia czy wyzwania, rozszerzamy horyzonty, kształtując własną osobowość. Ponadto dziecko, czytające mądre powieści przygodowe może nauczyć się pozytywnych zachowań, które w dorosłym życiu mogą nie raz uratować człowieka z opresji.
Według badań przeprowadzonych przez amerykańską agencję wspierającą sztukę — NEA — ludzie, którzy regularnie czytają, znacznie bardziej angażują się obywatelsko oraz kulturowo. Co więcej, czytelnicy mają większą swobodę i łatwość wypowiedzi
Najszybciej newsy trafią do Internetu. Zmiany w stanie prawnym lub projekty, które mają szansę wejść w życie, branżowe nowinki, informacje o nowych technologiach, produktach – portale internetowe są miejscem, gdzie na nie trafimy. Tak jak w przypadku niebranżowych mediów internetowych, mamy zagwarantowaną szybkość dostarczania informacji. Poszerzanie swojej wiedzy poprzez lekturę branżowej prasy, książek i stron internetowych wydaje się być oczywistą ścieżką samodzielnego rozwoju swojego życia zawodowego.
W zależności od naszych potrzeb, nastawienia, upodobań itp. warto sięgać po autorów, których styl pisania, charakter ujmowania tematu nam się podobają i po prostu do nas przemawia. Nie ma potrzeby zmuszać się do czytania czegoś, co nam się zwyczajnie nie podoba. Wszak lektura ma nam sprawiać satysfakcję i przyjemność, a nie tylko dostarczać wiedzy.
Słowo pisane to nieoceniony sposób na rozpowszechnianie informacji. Pamięć ludzka jest ulotna, o czym często przekonujemy się aż za dobrze. Dzięki lekturze zyskujemy dostęp do informacji, do których możemy się praktycznie w każdej chwili odwołać i potraktować je jako swoisty pewnik, także w sytuacjach spornych czy przy wyjaśnianiu nieścisłości. Tego komfortu nie mamy w przypadku sięgania po informacje przekazane drogą ustną, które są uważane za mniej wiarygodne. Większe zaufanie do zanotowanych informacji kosztem tych powiedzianych i usłyszanych to efekt uboczny rewolucji Gutenberga.
Czytanie jest czynnością angażującą nasz mózg – można to tak w skrócie ująć, bez wchodzenia nadmiernie w medyczne szczegóły. „Muszę przemyśleć to co przeczytałem/przeczytałam” – często w ten sposób podsumowujemy lekturę (chyba, że była ona dla nas bardzo nieangażująca na poziomie intelektualnym, emocjonalnym, nie dostarczyła nam żadnych nowych informacji itp.). Dzięki czytaniu wpadniemy na nowe pomysły, kreatywne sposoby rozwiązania problemów, nowe ujęcia starego i dobrze znanego tematu. Opisany przez autora case study może stać się inspiracją do wykorzystania przez analogię pewnych rozwiązań w nowym kontekście. Osobną kwestię, choć wartą wspomnienia, stanowią teksty, które nie są inspiracją w sensie zawodowych, a przede wszystkim w zakresie samorozwoju. Z doświadczenia mogę napisać, że świetnie w tej kwestii sprawdzają się biografie znanych ludzi, których osiągnięcia lub ścieżka życia z jakiegoś powodu budzą nasz podziw czy po prostu zainteresowanie. Recepty na sukces od A do Z na skalę Billa Gatesa w takiej biografii raczej znajdziemy (zresztą wtedy cena takiej książki była inna), ale coś, co może pchnąć nasze myślenie o swojej działalności, zachęcić do odejścia z pracy na etacie i założenia własnej firmy, przemodelowania swojej oferty, wpłynięcia na sposób komunikowania się z klientami itp. Możliwości jest tu naprawdę sporo i warto je wykorzystać. Funkcję inspiracji może pełnić biografia nie tylko kogoś z naszej branży, do tego celu potrafią się też nadawać nieźle życiorysy artystów, którzy zazwyczaj w życiu nie mieli lekko.
Najszybciej newsy trafią do Internetu. Zmiany w stanie prawnym lub projekty, które mają szansę wejść w życie, branżowe nowinki, informacje o nowych technologiach, produktach – portale internetowe są miejscem, gdzie na nie trafimy. Tak jak w przypadku niebranżowych mediów internetowych, mamy zagwarantowaną szybkość dostarczania informacji. Poszerzanie swojej wiedzy poprzez lekturę branżowej prasy, książek i stron internetowych wydaje się być oczywistą ścieżką samodzielnego rozwoju swojego życia zawodowego.
W zależności od naszych potrzeb, nastawienia, upodobań itp. warto sięgać po autorów, których styl pisania, charakter ujmowania tematu nam się podobają i po prostu do nas przemawia. Nie ma potrzeby zmuszać się do czytania czegoś, co nam się zwyczajnie nie podoba. Wszak lektura ma nam sprawiać satysfakcję i przyjemność, a nie tylko dostarczać wiedzy.
Słowo pisane to nieoceniony sposób na rozpowszechnianie informacji. Pamięć ludzka jest ulotna, o czym często przekonujemy się aż za dobrze. Dzięki lekturze zyskujemy dostęp do informacji, do których możemy się praktycznie w każdej chwili odwołać i potraktować je jako swoisty pewnik, także w sytuacjach spornych czy przy wyjaśnianiu nieścisłości. Tego komfortu nie mamy w przypadku sięgania po informacje przekazane drogą ustną, które są uważane za mniej wiarygodne. Większe zaufanie do zanotowanych informacji kosztem tych powiedzianych i usłyszanych to efekt uboczny rewolucji Gutenberga.
Czytanie jest czynnością angażującą nasz mózg – można to tak w skrócie ująć, bez wchodzenia nadmiernie w medyczne szczegóły. „Muszę przemyśleć to co przeczytałem/przeczytałam” – często w ten sposób podsumowujemy lekturę (chyba, że była ona dla nas bardzo nieangażująca na poziomie intelektualnym, emocjonalnym, nie dostarczyła nam żadnych nowych informacji itp.). Dzięki czytaniu wpadniemy na nowe pomysły, kreatywne sposoby rozwiązania problemów, nowe ujęcia starego i dobrze znanego tematu. Opisany przez autora case study może stać się inspiracją do wykorzystania przez analogię pewnych rozwiązań w nowym kontekście. Osobną kwestię, choć wartą wspomnienia, stanowią teksty, które nie są inspiracją w sensie zawodowych, a przede wszystkim w zakresie samorozwoju. Z doświadczenia mogę napisać, że świetnie w tej kwestii sprawdzają się biografie znanych ludzi, których osiągnięcia lub ścieżka życia z jakiegoś powodu budzą nasz podziw czy po prostu zainteresowanie. Recepty na sukces od A do Z na skalę Billa Gatesa w takiej biografii raczej znajdziemy (zresztą wtedy cena takiej książki była inna), ale coś, co może pchnąć nasze myślenie o swojej działalności, zachęcić do odejścia z pracy na etacie i założenia własnej firmy, przemodelowania swojej oferty, wpłynięcia na sposób komunikowania się z klientami itp. Możliwości jest tu naprawdę sporo i warto je wykorzystać. Funkcję inspiracji może pełnić biografia nie tylko kogoś z naszej branży, do tego celu potrafią się też nadawać nieźle życiorysy artystów, którzy zazwyczaj w życiu nie mieli lekko.
